Cámara Inmobiliaria: reforma legal rematará el mercado de alquileres

Fuente: El Tiempo

ANDREÍNA VARGAS

Archivo REGULACIÓN. Desde 2003 está vigente la congelación de alquileres para inmuebles construidos antes de 1987 Caracas.- En 2009, del total de operaciones realizadas en el mercado inmobiliario venezolano, 94% fueron de compra-venta de inmuebles y apenas 6% de alquiler. Este año, según advierte el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, hasta ese ínfimo 6% de arrendamientos puede quedar reducido a cero. La causa: un proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos cuyos términos, en opinión del sector privado, completan el cerco conformado por diversas disposiciones gubernamentales (congelamiento de alquileres, entre otras) y una severa caída de la actividad de la construcción. La modificación legal, anunciada en 2007, dio un viraje hace apenas unas semanas, cuando los diputados Luis Gamargo y Darío Vivas, integrantes de la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional (AN), confirmaron lo que hasta entonces era sólo un rumor: el parlamento considera, para la segunda discusión de la mencionada reforma, prohibir los desalojos forzosos y habilitar la revisión de los contratos de arrendamiento. Y no sólo eso, sino que también se dispone obligar a los propietarios de inmuebles alquilados por más de 20 años a vender al inquilino y a aceptar, como cuota inicial, el monto cancelado por éste durante todo el tiempo de la relación de arrendamiento. En alerta La pretensión legislativa, abanderada por la mayoritaria bancada del Partido Socialista Unido de Venezuela (Psuv), encendió la alarma en la CIV, cuyo presidente cuestionó que desde el Ejecutivo se prometa estímulo a la construcción de viviendas para la venta y el alquiler, mientras el p arlamento plantea una reforma que “eliminará de un plumazo” el mercado de renta. “No se puede solucionar el déficit habitacional quitándole la propiedad a otro”, adujo Martini en respuesta al eventual ajuste legal. El hecho es que desde el año pasado, el sector inmobiliario está sometido a cambios en las reglas de juego. La nueva oleada jurídica se inició en junio de 2009 cuando se publicó la resolución que prohíbe el cobro del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o ajuste por inflación en los contratos de preventa. A esto debe sumarse la referida reforma de la Ley de Arrendamiento, así como el inicio del proyecto de Ley de Preventa de Viviendas en Construcción. En esta última se precisan los parámetros de los contratos de preventa y se ordena a las constructoras que, antes de iniciar el proceso de comercialización de los inmuebles, hagan una notificación al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (Indepabis). Al presidente de la CIV no le cabe duda de que esta nueva dinámica legal agudizará el deterioro de un sector afectado por expropiaciones, escasez de materiales (cabillas, cemento, etcétera) y retardo en la tramitación de permisos. La incertidumbre, asegura, ha mermado las inversiones, en medio de un proceso recesivo que fulminó la construcción a -7,8% en el primer trimestre del año. Martini pide reglas claras y más financiamiento para la construcción, a los fines de frenar el ascenso del déficit habitacional, que ya sobrepasa los 2 millones de viviendas. Y aunque desde la AN se da por hecho la aprobación de la reforma a la Ley de Arrendamiento, la diputada Laura Valls, quien llevó adelante la redacción del proyecto en la subcomisión de Vivienda y Hábitat, lo descarta. En opinión de la legisladora del PPT (partido que dejó de ser considerado aliado del chavismo), sus colegas pesuvistas hacen anuncios “electoreros”, alejados del texto aprobado en primera discusión. Valls denunció que la vicepresidencia del parlamento, a cargo de Darío Vivas, decidió quitarle la ley a la subcomisión y le hizo cambios. “Las declaraciones (de Vivas) han causado un gran perjuicio al sector”, dijo al aseverar que durante dos años se logró consensuar con todas las partes involucradas “un articulado que respeta todas las condiciones”. Carlos Espinoza (Psuv), presidente de la Subcomisión de Vivienda, confirmó el retiro del instrumento de la instancia a su cargo, y aunque aseguró desconocer los motivos, afirmó que la versión aprobada buscaba proteger a los inquilinos y no imponía obligaciones a la venta de viviendas alquiladas. Valls refirió que, en principio, se convino una propuesta que viabilizaba las llamadas ventas globales de inmuebles alquilados por muchos años, pero “siempre que el propietario quisiera vender”. Descongelamiento El titular de la CIV refirió que el primer año del trienio 2005 - 2008 (período en el que las leyes permanecieron sin cambios) se proyectó la construcción de 20 mil viviendas, y luego, en el lapso completo, se alcanzó la ejecución de 120 mil, muchas más de las estimadas. El avance logrado en tres años -acotó Martini- fue frenado en 2009, tras las primeras reformas que mermaron la construcción y la oferta de renta. En este último mercado - reiteró- la distorsión se arrastra desde 2003, cuando el gobierno congeló los alquileres (en viviendas construidas antes de 1987), pese a que la inflación acumulada en estos siete años ronda 370%. La diputada Valls concuerda con el dirigente empresarial en la necesidad de revisar el congelamiento, pues considera que éste restringe aún más el acceso a viviendas de alquiler. primera opción y con inicial paga En los artículos 71 y 72 del proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos, aprobado en primera discusión por la AN, se reglamenta “la preferencia ofertiva global”, como derecho que mantienen los arrendatarios a ser los primeros en optar a la compra si el propietario decide vender su inmueble. Pero la nueva propuesta no sólo preserva esa regla preferente, sino que también obliga a los dueños, si el inmueble tiene más de 20 años arrendado, a aceptar el monto total de alquileres (cancelados en ese lapso u otro mayor por el arrendatario) como parte de la cuota inicial de la venta. Datos sueltos En 2004, el Ejecutivo creó el Ministerio de Vivienda y Hábitat. Cinco años después, en 2009, el presidente Chávez dispuso la fusión de ese despacho con el de Infraestructura para crear el de Obras Públicas y Vivienda (Mopvi). Y hace menos de un mes el mandatario suprimió esta última cartera para crear el Ministerio de Transporte y Comunicaciones y, de nuevo, el de Vivienda y Hábitat. El extinto Mopvi informó que el sector oficial construyó 3 mil viviendas en el primer trimestre de este año. El reporte confirma cifras del BCV que revelan una caída de 16,6%, entre enero y marzo, de la construcción pública. Ese porcentaje es ligeramente inferior al 18% de descenso registrado por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) en la construcción estadal y privada, pues de acuerdo con el gremio, en estos meses iniciales se edificaron 14 mil casas, versus 17 mil del mismo lapso de 2009. La CIV indica además que 100 mil viviendas, cuya construcción se inició en 2007, aún están en ejecución. De este total, unas 70 mil son desarrolladas por privados. 60 por ciento es la caída que registra el sector privado en las solicitudes de permisos para desarrollar complejos habitacionales. Estadísticas de la CIV señalan que en el primer trimestre de 2009 se tramitaron autorizaciones para intervenir 2 millones de metros cuadrados, mientras que en el mismo lapso de este año se contaron 800 mil m2. A mediados de mayo, voceros de la banca privada anunciaron la de- cisión de suspender, “hasta nuevo aviso”, la recepción de solicitudes para préstamos hipotecarios. La razón: los bancos ya agotaron los recursos obligatorios (10% de su cartera crediticia) para financiar compra de vivienda. Además, se reportan largas esperas para optar al llamado crédito de política habitacional, con cargo al Fondo de Ahorro Obligatorio (FAO), que se nutre del ahorro de patronos y trabajadores.